绿城控费谋定价话语权 或分拆代建业务上市

本文摘要：原标题：绿城控费诛定价话语权 或拆分代建业务上市一场专访，3小时28分钟，聊到深夜一点多。曹舟南不知疲色，睡不着，担忧是他提及的高频词汇。担忧的是市场的变化，是千亿绿城往哪里回头，睡不着，则早已沦为常态。 把脉绿城20多年的发展历程与当下的市场现状及未来的发展方向，曹舟南得出的答案是：有质量的快速增长。如果不是有质量的快速增长，元神的规模，最后将由客户买单。

原标题：绿城控费诛定价话语权 或拆分代建业务上市一场专访，3小时28分钟，聊到深夜一点多。曹舟南不知疲色，睡不着，担忧是他提及的高频词汇。担忧的是市场的变化，是千亿绿城往哪里回头，睡不着，则早已沦为常态。

把脉绿城20多年的发展历程与当下的市场现状及未来的发展方向，曹舟南得出的答案是：有质量的快速增长。如果不是有质量的快速增长，元神的规模，最后将由客户买单。

而客户满意度和产品力，是绿城最重要的牌子，也是绿城承传与发展中唯一恒定的核心指标，这是绿城以求发展顺利的基石，也是现代企业管理制度下绿城尤为重视的聚宝盆，将来将沦为绿城发展以房子为中心的全生命周期伸延产业链业务的基础消费群体。按照曹舟南的设想，未来绿城规模掌控在1500亿元，同时提升利润规模，预计2017年毛利率将重返23%-25%水平线上。如此目标下，在确保产品力和客户满意度的前提下，绿城今年正在实行全面支出管理制度，控费叛成本，同时捉现金流。

有一点注目的是，有相似绿城的消息人士向《证券日报》记者透漏，作为绿城的蓝海业务以代辟居多业的绿城管理集团不回避有拆分上市的可能性，如果该业务板块一旦拆分上市顺利，将有可能取得中国房地产市场甚至亚洲范围内第一家轻资产房产公司上市牌照。均衡股东表达意见绿城的转变始自绿城曾遭遇的轮回危机，始自股东结构的变化，也始自新任管理团队的构成。

但曹舟南面对的则是股东结构明晰，但股东欲求却更加简单的企业经营对立。据《证券日报》记者理解，对于千亿绿城的未来布局，虽然做到大做到强劲是联合目标，但在发展过程中，更加偏向于规模还是利润？如何面临股东明确提出的表达意见，都要有平衡术。有所不同股东当然不会有有所不同表达意见，对大股东央企中交来说，参予不介入，期望绿城做到大规模，沦为中交旗下有代表性的房地产业务平台；对二股东港资九龙仓来说，期望绿城做到得更加稳健；对创始人宋卫平来说，绿城如儿子一般，期望绿城挽回产品力和客户满意度，做到行业特色标杆。此外，股东股权比例集中且相似，优势在于绿城有多种身份背景，获得的各种信息反馈有可能更加落后，但在根本性投资决策上有可能过于灵活性。

据理解，在绿城，投资多达8亿元被视作根本性投资决策，要上董事会决策。房地产企业不是非常简单地谈五年规划，十年规划的，市场时刻都在变化。

曹舟南称之为，我完全睡不着慧，天天在注目市场变化，销售市场和拿地市场的变化是当家人仅次于的压力。去年下半年拿地的企业，今年年底将很难，拿地时花钱无限制，却未预料到卖房时预售价受限制，不开卖是捂盘惜售，进了盘是利润损毁，甚至接下来不会倒闭。绿城这两年最好的是，新的股权机构构成后，股东们对新的经营团队做到大做到强劲绿城的期望与绿城自有资金和资源之间的对立，特别是在土地储备对立很引人注目。

曹舟南向本报记者直言，这是让我睡不着慧的仅次于问题。事实上，中交沦为大股东后，除融资方面以央企身份需要为绿城背书外，在新项目提供上，中交对绿城的反对受限。目前来看，中交的土地储备在海外优势非常明显，但在国内优质土地并不多。增大补仓规模为企业未来发展战略订下方向，也许是看大势需要想要确切的，但对于当下时刻变化的，甚至有些怪异的土地市场，曹舟南要把定绿城的投资节奏，压力相当大。

事实上，2016年，绿城虽经常出现在土地招拍挂市场上，但却甚少有货进账，只在杭州、北京和佛山有零星几幅地应从，北京地块还是合作开发。毫无疑问，吃老本并无法承托千亿绿城的先前发展。回应，曹舟南直言，绿城去年拿地完全是用捡漏的方式。

当时，一、二线城市地广泛面粉比面包喜，因此我们辨别，不要打光子弹 去抢走地。据《证券日报》记者查询Wind得知，2016年，绿城在公开市场共计提供8幅地块，建筑面积规模为103万平方米，总计花费大约105亿元。累计到2016年，绿城土地储备大约约2850万平方米，整体可售货值大约2800亿元。

从城市布局看，一、二线城市早已沦为主导。今年新的确认了投资战略，预计全年将拿走700亿元拿地，其中权益拿地金额将约350亿元。

曹舟南称之为，去年时，我们辨别，今年一季度是鼓吹周期拿地的好时机，但目前来看，今年三、四季度也许是更佳的时机。其中，一、二线城市仍为绿城重点布局城市，三、四线城市投资则有掌控。

引发记者注目的是，在今年的拿地支出中，有350亿元的投资是合作项目，占到比达一半。就目前房地产市场来看，鉴于土地价格的疯长，合作拿地研发，完全是企业必修课。回应，曹舟南向《证券日报》回应，目前来看，来去找绿城合作的企业很多。对于合作项目，绿城指出，对方的自有资金要有门槛，或者有优质土地。

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